رونق بازار مسکن ترکیه با سرمایه ایرانی

 همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد از سپتامبر 2018 که قوانین اعطای تابعیت به خارجی‌ها در مقابل سرمایه‌گذاری ازجمله خرید ملک حداقل به ارزش 250 هزارمشروط شده، خرید ملک از سوی ایرانی‌ها در این کشور با رشد چشمگیر به ماهانه 500 واحد رسیده است. به طوری که  طی یک‌سال اخیر (از سپتامبر 2018 تا آگوست 2019) شهروندان ایرانی در مجموع پنج‌هزار و 128 ملک در ترکیه خریداری کرده‌اند که اگر این شهروندان به قصد دریافت تابعیت اقدام به خرید ملک کرده باشند، با لحاظ حداقل سرمایه‌گذاری 250 هزار دلاری، طی یک‌سال اخیر ایرانی‌ها حدود یک‌میلیارد و 282 میلیون دلار در املاک این کشور هزینه کرده‌اند، یعنی رقمی حدود 14.6 هزار میلیارد تومان خروج سرمایه از کشور.

در این گزارش روند خرید ملک در ترکیه توسط شهروندان ایرانی طی سال‌های 2015 تا هشت‌ماهه سال جاری بررسی شده است. یکی از نکات قابل‌تامل این بررسی آماری، رشد چشمگیر خرید ملک توسط شهروندان ایرانی از اوایل دی‌ماه سال 96 است. در این زمینه، مساله قابل بحث این است در حالی خروج سرمایه از دی‌ماه 96 شدت گرفته که هنوز التهابات ارزی شروع نشده بود، جو روانی تحریم وجود نداشت و همچنین خروج آمریکا از برجام قطعی نشده بود، اما با شرطی‌شدن اقتصاد ایران و گره زدن آن به اخبار خارجی، خروج سرمایه نیز نیم‌نگاهی به اخبار خارجی داشته است؛ چراکه در ماه‌های اخیر با کاهش تاثیر جو روانی اخبار خارجی، می‌توان مشاهده کرد که از سرعت خرید ملک در ترکیه نیز کاسته شده است.

 رشد 50 درصدی خرید خانه توسط خارجی‌ها در ترکیه

طبق آمارهای وبسایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK) در هشت‌ماهه سال ۲۰۱۹ خارجی‌ها درمجموع 28 هزار و 51 واحد ملک در ترکیه خریداری کرده‌اند که این میزان نسبت به خرید 18 هزار و 723 ملک در مدت مشابه سال 2018، رشد نزدیک به 50 درصدی داشته است. برای این آمار، شهروندان عراق با خرید چهارهزار و 746 ملک در رتبه اول، شهروندان ایرانی با خرید سه‌هزار و 135 ملک در رتبه دوم، شهروندان روس با خرید هزار و 691 ملک در رتبه سوم، شهروندان عربستان با خرید هزار و 458 ملک در رتبه چهارم و شهروندان افغانستانی با خرید هزار و 296 ملک در رتبه پنجم قرار دارند. کویت، آلمان، اردن، یمن، انگلیس، فلسطین، آذربایجان، لیبی، مصر و سوئد دیگر کشورهایی هستند که در هشت‌ماهه سال جاری میلادی هرکدام بیش از 500 ملک در شهرهای مختلف ترکیه خریداری کرده‌اند.

 رشد 89 درصدی خرید خانه توسط ایرانی‌ها

یکی از موارد قابل‌تامل در آمارهای وبسایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK) از خرید ملک در این کشور، رشد چشمگیر خرید ملک توسط شهروندان ایرانی در این کشور است، به‌طوری که بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد در سال 2015 کل خرید ملک توسط ایرانی‌ها در این کشور 744 ملک، در سال 2016 تعداد 664 ملک، در سال 2017 تعداد 792 ملک، در سال 2018 تعداد سه‌هزار و 652 ملک و در هشت‌ماهه سال جاری سه‌هزار و 135 واحد بوده است. به‌عبارت دیگر، خرید ملک توسط شهروندان ایرانی در هشت‌ماهه سال جاری میلادی از کل خرید سه‌ساله 2015، 2016 و 2017 نیز حدودهزار واحد بیشتر است.

همچنین بررسی‌ها نشان می‌دهد در هشت‌ماهه سال 2018 ایرانی‌ها درمجموع هزار و 659 ملک در ترکیه خریداری کرده بودند که این میزان در هشت‌ماهه سال جاری میلادی به سه‌هزار و 135 واحد ملک رسیده که حکایت از رشد 89 درصدی دارد. به تفسیری دیگر، محاسبات نشان می‌دهد شهروندان ایرانی در هشت‌ماهه سال جاری میلادی به‌طور متوسط ماهانه 392 ملک در ترکیه خریداری کرده‌اند که این وضعیت اگر در چهارماه پایانی سال 2019 هم ادامه داشته باشد، تعداد ملک خریداری‌شده توسط ایرانی‌ها در پایان سال جاری به بیش از 4700 واحد خواهد رسید.

 کوچ 14 هزار میلیاردی سرمایه ایرانی به ترکیه

در زمینه افزایش چشمگیر خرید ملک شهروندان ایرانی در ترکیه، یکی از موضوعات قابل بحث ارزش عددی میزان خروج سرمایه از کشورمان است. اگرچه در آمارهای رسمی ترکیه و آمارهای داخلی سازمان‌های دولتی کشورمان خبری از میزان خروج سرمایه از کشورمان نیست، با این حال شاید بتوان با مرور قوانین مهاجرتی ترکیه تا حدودی به این سوال پاسخ داد.

بررسی‌ها نشان می‌دهد تا 18 سپتامبر سال 2018 شرایط کسب شهروندی برای اتباع خارجی در ترکیه بسیار پیچیده‌تر از شرایط فعلی بود، چراکه چهار شرط برای دریافت شهروندی پیش‌روی یک تبعه خارجی قرار داشت که این شروط شامل داشتن سه‌میلیون دلار سپرده بانکی یا داشتن دومیلیون دلار سرمایه ثابت یا خرید خانه‌ای به ارزش یک‌میلیون دلار یا استخدام 100 نفر کارمند ترک توسط کارفرمایان خارجی بود. اما با تصمیم سال گذشته دولت ترکیه که مفاد آن چهارشنبه، ۲۸ شهریور سال 97 در روزنامه رسمی این کشور منتشر شد، شرایط پیشین برای کسب شهروندی کاملا تغییر کرد، به‌طوری که براساس قوانین جدید، شرط سپرده بانکی سه‌میلیون دلاری در قانون قبل به 500 هزار دلار کاهش یافت (کاهش حدود ۸۰درصدی)، شرط سرمایه ثابت از دومیلیون دلار به 500 هزار دلار تقلیل یافت (کاهش حدود ۷۵ درصدی)، شرط ارزش خانه خریداری‌شده از یک‌میلیون دلار به 250 هزار دلار کاهش یافت (کاهش  ۷۵ درصدی) و شرط استخدام 100 کارمند ترک به 50 کارمند تقلیل یافت.

این تصمیم دولت ترکیه که پس از سقوط 40 درصدی ارزش لیر در مقابل دلار و افزایش نرخ تورم رخ داد، با استقبال شهروندان کشورهای همسایه مواجه شده و در خروج سرمایه از این کشورها بسیار موثر بوده، به‌طوری که براساس داده‌های آماری وبسایت مرکز آمار ترکیه (TÜİK) تا دسامبر 2017 (دی‌ماه سال 96) خرید ملک توسط شهروندان ایرانی در ترکیه به‌طور میانگین ماهانه کمتر از 90 مورد بوده اما از دسامبر 2017 به بعد تعداد خرید ماهانه ملک به بیش از 100 مورد رسیده و این میزان از ماه‌های سپتامبر و اکتبر سال 2018 به بیش از 500 ملک در یک‌ماه رسیده، مساله‌ای که هنوز هم به قوت خود باقی است.

بر این اساس با ردگیری خرید ماهانه ملک توسط شهروندان ایرانی در ترکیه می‌توان گفت خرید ملک در ترکیه در حالی از سپتامبر سال 2018 ماهانه با رشد 37 درصدی به بیش از 500 واحد رسیده که از همین تاریخ، شرط دریافت تابعیت یا شهروندی اتباع خارجی در ترکیه، خرید ملک حداقل به ارزش 250 هزار دلار رسیده است. با این حساب اگر فرض بگیریم هرکدام از املاک خریداری‌شده در ازای دریافت شهروندی ترکیه بوده و به‌ازای هر ملک، ۲۵۰ هزار دلار (حداقل) از سوی شهروندان ایرانی پرداخت شده است، ایرانی‌ها با خرید پنج‌هزار و 128 ملک در ترکیه، یک‌میلیارد و 282 میلیون دلار در املاک این کشور هزینه کرده‌اند که با دلار 11 هزار و 400 تومان فعلی، می‌توان ادعا کرد طی یک‌سال اخیر حداقل 14 هزار و 614 میلیارد تومان از سوی شهروندان ایرانی در املاک ترکیه سرمایه‌گذاری شده است.

 زندگی در ترکیه چگونه است؟

 ترکیه با مساحتی حدود 814 کیلومتر مربع (تقریبا برابر با نیمی از مساحت یک‌میلیون و 700 هزار کیلومتری ایران)، به‌لحاظ وسعت و مقیاس جغرافیایی، سی‌وپنجمین کشور جهان است. شکل هندسی منحصربه‌فرد این کشور و قرار گرفتن آن به‌عنوان پلی میان قاره آسیا و اروپا، موقعیت راهبردی ویژه‌ای به این کشور بخشیده است. نکته جالب‌توجه در موضوع ترکیه، شباهت‌های برخی شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی آن به کشورمان است.

اولین شاخص اجتماعی، وضعیت جمعیت‌شناختی دو کشور است، به‌طوری که ترکیه در سال 2018 در حالی 82 میلیون و 340 هزار نفر جمعیت داشته که میزان جمعیت کشورمان نیز نزدیک به همین مقدار بوده است. دومین شاخص، وضعیت نیروی کار دو کشور است. در این زمینه بررسی داده‌های مرکز آمار دو کشور نشان می‌دهد در آگوست 2019 در حالی ضریب جینی در این کشور حدود 0.4080 بوده که این میزان طی سال 97 در ایران حدود 0.4093 بوده است. از دیگر شاخص‌های دارای تشابه در دو کشور، تعداد ازدواج سالانه است، به‌طوری که بررسی آماری نشان می‌دهد در سال 2018 تعداد 553 هزار ازدواج در این کشور صورت گرفته که این میزان در ایران طی سال 97 حدود ۵۴۹ هزار مورد بوده است.

اما در کنار تشابهات، برخی تفاوت‌های قابل‌توجه نیز در شاخص‌های اقتصادی- اجتماعی دو کشور وجود دارد که ازجمله آن می‌توان به تعداد شاغلان، تعداد بیکاران و نرخ بیکاری در کشور اشاره کرد. بر این اساس در آگوست 2019 در حالی تعداد شاغلان ترکیه 28.5 میلیون نفر، تعداد بیکاران 4.2 میلیون نفر و نرخ بیکاری 12.9 درصد بوده که این میزان در بهار 97 برای ایران به ترتیب 24.3 میلیون نفر، 2.9 میلیون نفر و 10.8 درصد بوده است.

شاخص بعدی، تعداد خودروهای مورد استفاده شهروندان دو کشور است. در این زمینه بررسی داده‌های مرکز آمار ترکیه نشان می‌دهد در آگوست 2019 تعداد کل خودروهای ترکیه 23 میلیون دستگاه بوده که از این میزان 12.4 میلیون خودروی سواری، 3.3 میلیون موتورسیکلت و 7.3 میلیون نیز دیگر وسایل نقلیه بوده است. در ایران نیز طی سال 97 از تعداد 3.1 میلیون دستگاه خودروی شماره‌گذاری‌شده، 19.7 میلیون دستگاه خودروی سواری، 11.9 میلیون دستگاه موتورسیکلت و 2.5میلیون دستگاه نیز به سایر وسایل نقلیه اختصاص داشته است. الگوی مصرف سوخت از دیگر تفاوت‌های شهروندان دو کشور است، به‌طوری که طبق داده‌های مرکز آمار ترکیه، در ماه گذشته از 23 میلیون دستگاه وسایل نقلیه شماره‌گذاری‌شده در این کشور، مصرف سوخت فقط 24.4 درصد بنزین بوده، مصرف سوخت 37.5 درصد گازوئیل، 37.7 درصد ال‌پی‌جی (LPG) و مابقی نیز دیگر سوخت‌ها (ازجمله هیبریدی) است. این در حالی است که در ایران به جهت ارزان‌بودن بنزین، حتی اجرای طرح CNG نیز عملا با شکست مواجه شد و عمده مصرف سوخت، مربوط به بنزین و در مرتبه بعد گازوئیل است.

ترک‌ها استاد جذب سرمایه‌های سرگردان هستند

علی سعادت، مدرس دانشگاه و مدیر گروه ترکیه‌شناسی موسسه اسلام معاصر در گفت‌وگو با «فرهیختگان» در پاسخ به این سوال که چه عواملی در ترغیب سرمایه‌گذاری شهروندان خارجی ازجمله ایرانی‌ها در ترکیه موثر بوده، می‌گوید اگر از دید شهروندان ایرانی موضوع را تحلیل و بررسی کنیم آنها یک زاویه دید متفاوت‌تری از کارهای دولت و حکومت و عدد و رقم‌ها دارند، چراکه معمولا محاسبات فردی جدا از محاسبات کلان دولتی است.

از این منظر، این دولت‌ها هستند که باید بنشینند و هزینه مادی و معنوی خروج میلیون دلار سرمایه از کشور را که خطرناک هم هست، محاسبه کنند. ترکیه‌ای‌ها با رعایت استانداردهای بین‌المللی در زمینه سرمایه‌گذاری و با درگیری بیشتر در اقتصاد جهانی، علاوه‌بر سرمایه‌گذاران کشور ما، در جذب سرمایه کشورهای زیادی موفق بوده‌اند. به یاد داشته باشیم استانبول و آنکارا با سیاست‌های دولت ترکیه، حالا مهد سرمایه‌گذاری‌های خارجی هستند. امروز بزرگ‌ترین کشورهای سرمایه‌گذار خارجی بعد ازکشورهای هلند، بلژیک و لوکزامبورگ، استانبول و آنکارا را به‌عنوان مقصد سرمایه‌گذاری امن انتخاب کردند. دولتمردان ترک ارزش این سرمایه‌ها را می‌دانند، اگرچه در دولت ما نگاه عالمانه‌ و بلندمدتی از جذب سرمایه وجود ندارد و آنها را به حال خود رها کرده‌ایم، اما دولتمردان ترکیه بیشترین موفقیت را عمدتا در جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی و آن هم سرمایه‌گذاری‌های خرد داشته‌اند.

ترک‌ها به‌دنبال مرجعیت سیاسی- اقتصادی هستند

مهدی حاجی‌آقا، جامعه‌شناس و فارغ‌التحصیل دانشگاه آنکارا در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه کشورهای دیگر در قبال اخذ 250 هزار دلار عملا اقامت هم به شهروندان خارجی نمی‌دهند چه برسد به تابعیت، می‌گوید: «عمده هدف ترکیه جذب سرمایه‌گذاری اقتصادی است؛ اگرچه شرط دریافت شهروندی در ترکیه حداقل سرمایه‌گذاری 250 هزار دلار است، اما برخی آمارها حتی از سرمایه‌گذاری بالای یک‌میلیون دلار در استانبول توسط ایرانی‌ها حکایت می‌کند.

باید توجه داشته باشیم هر نگاه اقتصادی در حاشیه‌اش فاکتور‌های دیگری هم دارد، چراکه در فرآیند اعطای تابعیت به شهروندان خارجی، عملا بخشی از نخبگان سیاسی و حتی مخالفان دولت‌ها از کشورهای مختلف جذب ترکیه می‌شوند. یعنی یک مرجعیت سیاسی- اجتماعی در این کشور درست می‌شود. درواقع ابعاد اقتصادی چون کوتاه‌مدت بوده و خیلی سریع جواب می‌دهد، بیشتر از همه دیده می‌شود اما طبیعی است که بلافاصله پس از سود اقتصادی، دستاوردهای سیاسی و فرهنگی هم در درازمدت، خود را در این فرآیند نشان می‌دهند.»/1360//101/خ