بنگاه‌های املاک؛ زیر تیغ قانون/ نیمی از بنگاه‌های متخلف در تهران

سال‌هاست که برخی مشاوران املاک فاقد مجوز و واسطه‌های ملکی دارای مجوز با اقدامات خود منجر به ایجاد اخلال در وضعیت بازار مسکن می‌شوند و در این بین چه بسا سرمایه برخی خانوارها را در معرض خطر قرار می‌دهند. با ایجاد فناوری‌های نوین، بخصوص سایت‌های اینترنتی فروش ملک، فرصت‌ها و تهدیدهای بازار مسکن نیز افزایش یافت.

بر این اساس لزوم قانون‌مند کردن بازار مسکن و ایجاد یک ساختار توسعه‌مند در سال های اخیر توسط کارشناسان مطرح می‌شد اما شکل اجرا به خود نمی‌گرفت.

دولت سیزدهم پس از روی کار آمدن تصمیم گرفت برنامه‌هایی را به منظور کنترل بازار مسکن اجرا کند. از جمله این برنامه‌ها می‌توان به ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی، افزایش وام خرید مسکن تا سقف ۹۶۰ میلیون تومان، نظارت بر سکوهای فعال در بازار مسکن، نظارت بر بازار اجاره بها و نظم بخشیدن به بنگاه‌های معاملات ملکی اشاره کرد.

از ابتدای خردادماه امسال گشت‌های بازرسی مشاوران املاک فعالیت خود را آغاز کردند. تا کنون بیش از ۲۱ هزار بازرسی از مشاوران املاک سراسر کشور انجام و حدود ۱۷ هزار واحد صنفی فاقد مجوز شناسایی شده است و بیش از ۲ هزار املاک بدون مجوز پلمب شده است.

در جلسه روز گذشته شورای عالی مسکن به ریاست سید ابراهیم رئیسی، رئیس‌جمهور، گزارش‌هایی از ساماندهی مشاورین املاک، شناسایی واحدهای صنفی متخلف و برخورد با آنها، مدیریت مجازی بازار مسکن با نظارت بر سکوها و بازاریابی شبکه‌ای در حوزه مسکن، میزان تولید فولاد و سیمان و مصالح ساختمانی و نحوه عرضه آن به بازار تولید مسکن، واگذاری زمین در قالب نهضت ملی مسکن، مسکن نیروهای مسلح، انبوه‌سازی بافت‌های فرسوده، مسکن روستایی و تکمیل واحدهای مسکن مهر از سوی دستگاه‌های مختلف ارائه شد.

اجرای مرحله دوم ساماندهی مشاوران املاک

طرح ساماندهی مشاوران املاک از نیمه اردیبهشت امسال با مصوبه شورایعالی مسکن در دستور کار قرار گرفت. براساس این طرح دفاتر مشاوران املاک بدون مجوز مهر و موم می‌شود. مرحله اول اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک به پایان رسیده و مرحله دو از روز گذشته شروع شده است.

براساس نتایج مرحله اول اجرای این طرح، بیش از ۲ هزار املاک بدون مجوز شناسایی و پلمب شده است. براساس آمار اولیه از ۱۸۰ هزار بنگاه املاک فعال در کشور بیش از ۷ درصد مجوز کسب ندارند. بیشترین تخلف مشاوران املاک نداشتن جواز کسب و گرانفروشی است. فعالیت مشاوران املاک بدون مجوز در حالی است که بطور متوسط دریافت جواز ۲۰ روز طول می‌کشد.

بررسی میدانی از تخلفات بنگاه‌های املاکی که در این مدت شناسایی و فعالیت آنها تعلیق شده است نشان می‌دهد بعضاً این مشاوران املاک در ثبت یک قرارداد حتی تا ۱۳ میلیون تومان گرانفروشی کرده‌اند و حق‌الزحمه کمیسیون قرارداد که حدود ۷ میلیون تومان است را ۲۰ میلیون تومان محاسبه کرده‌اند.

در یکی از موارد نیز حق‌الزحمه مشاوران املاک در ثبت قرارداد اجاره حدود ۴ میلیون تومان بود اما این بنگاه از هر کدام از طرف‌های قرارداد ۷.۵ میلیون هزینه گرفته است. این نوع تخلف در بنگاه‌های املاکی که در طرح ساماندهی پلمب شده‌اند تخلفی رایج است و تقریباً در تمام قراردادهایی که ثبت کرده‌اند به‌وقوع پیوسته است.

حق کمیسیون توسط مشاوران املاک به سبب خدماتی که ارائه می‌دهند، دریافت می‌شود و میزان آن توسط اتحادیه مربوطه تعیین و ارزش‌گذاری خواهد شد. این مبلغ برای معاملات خرید و یا فروش ملک در تهران، به گونه‌ای است که ۰.۲۵ درصد از قیمت ملک تحت عنوان حق کمیسیون و ۹ درصد نیز تحت عنوان مالیات از هر دوطرف معامله دریافت می‌شود.

این مبلغ از هر دوطرف معامله دریافت خواهد شد، یعنی ۰.۲۵ درصد ارزش ملک از فروشنده و ۰.۲۵ درصد هم از خریدار ملک مربوطه دریافت می‌شود.

به عنوان مثال اگر ملک معامله شده دارای ارزشی برابر با ۶ میلیارد باشد، ۰.۲۵ درصد ۶ میلیارد به عنوان حق کمیسیون محاسبه می‌شود. مجموع این مبلغ و ۹ درصد مالیات در پایان معامله از فروشنده و خریدار اخذ خواهد شد. اما تقریباً براساس آمار ثبت تخلف بنگاه‌ها، بیشتر بنگاه‌ها حق کمیسیون را بسیار بالاتر از مبلغ تعیین شده دریافت می‌کنند.

شهرام دستمالچی، نماینده وزارت راه و شهرسازی درخصوص نتایج مرحله اول طرح ساماندهی مشاوران املاک گفت: از ابتدای طرح ساماندهی مشاوران املاک تاکنون، دو هزار دفتر مشاور املاک بدون مجوز در کشور مهر و موم شده است.

به گفته دستمالچی نداشتن مجوز فعالیت و صادر نکردن کد رهگیری از تخلفات عمده‌ای است که در این طرح با آن برخورد خواهد شد.

نماینده وزارت راه و شهرسازی با اشاره به آمار بنگاه‌های املاک غیرمجاز گفت: از حدود ۱۸۰ هزار بنگاه املاک در کشور حدود ۷ درصد مجوز فعالیت ندارند.

کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز درخصوص فعالیت بنگاه‌های متخلف تأکید کرد: براساس قانون نظام صنفی، مشاوران املاک حتماً باید نرخ‌نامه کمیسیون‌های اجاره، خرید و فروش ملک را در معرض دید مشتریان قرار دهند و برای مشتریان رسید صادر کنند.

وی از شهروندان خواست هرگونه تخلف اعم از دریافت کمیسیون اضافی، صدور نکردن کد رهگیری، ارائه نکردن فاکتور و نداشتن جواز کسب را به تلفن بازرسی اتحادیه املاک تهران اطلاع دهند.

در کنار طرح ساماندهی بنگاه‌های املاک، انعقاد قرارداد خرید و فروش مسکن به صورت رایگان و بدون پرداخت حق کمیسیون به سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور اضافه شده است. سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور به‌عنوان تنها سامانه (شخص‌محور) کشور از سوم خرداد آغاز به کار کرد. این سامانه یک بستر هوشمند قرارداد است و امکان تبادل قرارداد یک به یک را فراهم می‌کند که برای اولین‌بار در کشور راه‌اندازی شده است.

در حال حاضر، قرارداد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های خرید و فروش املاک منعقد شده و مشاوران املاک برای انعقاد این قرارداد از خریدار و فروشنده حق کمیسیون دریافت می‌کنند. حق کمیسیون توسط مشاوران املاک به سبب خدماتی که ارائه می‌دهند، دریافت می‌شود و میزان آن توسط اتحایه مربوطه تعیین و ارزش‌گذاری خواهد شد. این در حالی است در آینده نزدیک، ثبت مبایعه‌نامه برای قراردادهای خرید و فروش مسکن نیز به این سامانه اضافه خواهد شد و مردم می‌توانند به صورت رایگان از خدمات این سامانه استفاده کنند.

بررسی های میدانی از مراجعه مردمی که این روزها برای اجاره یا معامله ملک به بنگاه‌های رفت‌وآمد دارند، نشان می‌دهد آنها معتقدند با اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک، هزینه کمیسیون براساس آنچه که قانون صنفی تعیین کرده، در بنگاه‌ها بیشتر رعایت می‌شود و هرج و مرج قیمتی برای اجاره یا خریدو و فروش ملک، کمتر دیده می‌شود. در بازار مسکن نیز فعالان این حوزه، کاهش قیمت و آرامش بازار را ناشی از اجرای طرح ساماندهی بازار مسکن و مشاوران املاک می‌دانند که همزمان با کاهش شتاب تورم عمومی و ثبیت بازارهای دیگر، موجب شده در بازار مسکن نیز از قیمت‌های پس و پیش‌و خارج از عرف و قاعده خبری نباشد.

نیمی از بنگاه‌های متخلف در تهران

بررسی آماری اجرای مرحله اول طرح ساماندهی مشاوران املاک نشان می‌دهد از ۲ هزار بنگاه متخلفی که شناسایی شده حدود ۱۲۰۰ بنگاه در استان تهران فعالیت می‌کنند.

«حسین جنتی» مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران گفت: هفته گذشته جلساتی با نمایندگان وزارت راه و شهرسازی، اماکن، تعزیرات و پلیس اقتصادی داشتیم که مقرر شد با تجدید قوای مجدد از روز یکشنبه هشتم مردادماه گشت های ساماندهی مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران مستقر و مطابق با فرآیندهای کاری، بازرسی از بنگاه‌های مشاور املاک انجام شود.

وی تصریح‌کرد: مهمترین تخلفی که منجر به پلمب واحدها می‌شود، نداشتن مجوز فعالیت صنفی و تخلفات در گرفتن کمیسیون و حق مشاور املاکی است.

جنتی، رعایت عدالت در برخورد با موجران و مستاجران مطابق با قوانین صنفی را از حقوق شهروندان برشمرد.

مدیر کل راه و شهرسازی استان تهران همچنین بیان‌داشت: مطابق برنامه‌ریزی‌های انجام شده، به صورت هفتگی ۲۰۰ بنگاه مشاور املاک متخلف در شهر تهران در طرح مرحله دوم پلمب خواهد شد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم تاکید کرد: بر اساس قانون نظام صنفی، مشاوران املاک حتما باید نرخ نامه کمیسیون‌های اجاره، خرید و فروش ملک را در معرض دید مشتریان قرار دهند و برای مشتریان رسید صادر کنند.

وی از شهروندان خواست هرگونه تخلف اعم از دریافت کمیسیون اضافی، صدور نکردن کد رهگیری، ارائه نکردن فاکتور و نداشتن جواز کسب را به تلفن بازرسی اتحادیه املاک تهران به شماره ۷۳۳۴ اطلاع دهند.